Nowe normy etyczne dla rynku hipoteki odwróconej

Właśnie zakończyło się wdrożenie standardów etycznych obejmujących europejskie podmioty oferujące hipotekę odwróconą w modelu sprzedażowym (rentę dożywotnią za mieszkanie). „Dziesiątka EPPARG”, bo tak nazywa się dokument zawierający zbiór norm i wymogów dla europejskiej branży, został przygotowany i wdrożony przez brytyjską organizację European Pensions and Property Asset Release Group (EPPARG), zrzeszającą największe podmioty oferujące produkty typu equity release (hipoteki odwróconej) w Europie. „Dziesiątkę EPPARG” przyjęły m.in. Włochy, Portugalia, Szwecja, Hiszpania, Wielka Brytania. Jedynym polskim podmiotem, który działa zgodnie z nowymi wymogami jest Fundusz Hipoteczny DOM. Należy do europejskiej organizacji od 2014 roku.

Prace nad Dziesiątką EPPARG rozpoczęły się jeszcze w 2019 roku. Zarząd brytyjskiej organizacji opracował naważniejsze założenia w Madrycie, a pod koniec roku ratyfikował dokument w Londynie. Przyjęty dokument dotyczył przede wszystkim produktów hipoteki odwróconej w modelu kredytowym (odwróconego kredytu hipotecznego). Dla usługodawców i produktów modelu sprzedażowego opracowano odrębny zbiór standardów, będący uzpełnieniem już przyjętych norm. Wprowadzenie rozszerzenia norm pozwoli objąć wszystkie instytucje należące do EPPARG, a trzeba przypomnieć, że stanowią one 75 proc. całego europejskiego rynku hipoteki odwróconej. W gronie podmiotów oferujących produkty typu equity release (hipoteki odwróconej) są firmy m.in. z Włoch, Portugalii, Hiszpanii, Szwecji, Wielkiej Brytanii i Polski.
W najnowszym raporcie dotyczącym branży hipoteki odwróconej na świecie, opracowanym przez EPPARG oraz firmę doradczą Ernst & Young można przeczytać, że rynek będzie rósł coraz bardziej dynamicznie, zwłaszcza w ciągu nabliższej dekady. Eksperci, którzy zebrali w raporcie dane z 13 krajów zanotowali, że wartość środków uwalnianych, dzięki hipotece odwróconej, przekracza już teraz 15 mld dolarów rocznie (w skali świata). Eksperci prognozują również, że do 2031 roku liczba ta zwiększy się do 50 mld dolarów rocznie a rynek globalny urośnie trzykrotnie. Wzrosty przewidywane są też na polskim rynku, choć ten od lat postuluje stosowne przepisy prawne regulujące jego funkcjonowanie.

- Dynamiczny rozwój branży, który możemy obserwować w skali ogólnoświatowej, wpływa również na polski rynek. Europejskie normy etyczne, a właściwie każde normy etyczne definiujące standardy działania branży hipoteki odwróconej są potrzebne. Cieszę się, że nowe zasady dotarły również do Polski. Dotychczas funkcjonowaliśmy zgodnie z Zasadami Dobrych Praktyk ustanowionymi w ramach Związku Przedsiębiorstw Finansowych, teraz przyjmujemy dodatkowo normy europejskie, by wyznaczać standardy i pokazywać, że rynek hipoteki odwróconej może być profesjonalny, a seniorzy mogą się czuć bezpiecznie. Życzyłbym sobie, by wszystkie podmioty w Polsce oferujące tę usługę działały etycznie – mówi Robert Majkowski, Prezes Funduszu Hipotecznego DOM.

Warto przypomnieć, że zgodnie z tzw. „Dziesiątką EPPARG” hipoteka odwrócona w modelu sprzedażowym musi być dożywotnia oraz gwarantować konsumentowi dożywotnie prawo do korzystania z nieruchomości. Nowe standardy opisują również warunki dotyczące ochrony konsumentów, a więc zapewnienia im profesjonalnej i etycznej obsługi poprzez przekazywanie informacji przez kompetentne, wykwalifikowane i należycie upoważnione osoby. Uregulowano również aspekty dotyczące umowy, warunków spłaty, swobody klientów w zakresie niezbędnych modernizacji czy prawa do wcześniejszego wykupu, rozwiązania umowy. Jednym ze standardów dla uczestników rynku w całej Unii Europejskiej jest przeprowadzenie z klientem zainteresowanym hipoteką odwróconą wywiadu znajomości produktu.

Ogólne standardy i obowiązki ustanowione przez EPPARG

"EPPARG 10" w zakresie produktów hipoteki odwróconej w modelu sprzedażowym (przeniesienia własności nieruchomości)

Ostatnia aktualizacja: 7 lipca 2021 r.

Niniejsze standardy dedykowane są produktom hipoteki odwróconej w modelu sprzedażowym i obejmują przeniesienie własności nieruchomości za życia klienta do (lub za pośrednictwem) profesjonalnego usługodawcy. Produkt jest ogólnie określany jako "Home Reversion" – „Renta dożywotnia”.

Niezależnie od ogólnych warunków usługi i prawa krajowego w poszczególnych państwach powinny być stosowane następujące fundamentalne wytyczne dotyczące umów oraz postępowania dla członków zrzeszonych w EPPARG:

1. Renta dożywotnia jest produktem dożywotnim. W zamian za przeniesienie własności nieruchomości klienci otrzymują świadczenie pieniężne:
a. W jednorazowej kwocie lub
b. W postaci dożywotniej renty lub
c. Połączenia obu tych form
wraz z wyłącznym prawem zamieszkiwania i prawem użytkowania nieruchomości przez całe życie (dożywotnią służebnością osobistą mieszkania/prawem do korzystania).

2. Zobowiązanie do wypłaty dożywotniej renty i dożywotniego prawa użytkowania musi być, w zakresie, w jakim jest to prawnie możliwe, odpowiednio zabezpieczone wpisem na pierwszym miejscu w odpowiednim rejestrze (księdze wieczystej). Każda utrata służebności osobistej mieszkania bez zgody Klienta jest kategorycznie wykluczona.

3. W celu ustalenia wartości rynkowej nieruchomości na dzień zawarcia umowy, należy sporządzić operat szacunkowy wykonany przez upoważnionego i niezależnego rzeczoznawcę. Nabywanie nieruchomości poniżej wartości rynkowej powinno być uniemożliwione.

4. Niezbędne, bieżące utrzymanie nieruchomości, gwarantujące, że nieruchomość jest możliwa do użytkowania spoczywa na właścicielu nieruchomości (lub - jeżeli jest więcej niż jeden właściciel nieruchomości - proporcjonalnie do przysługującego im udziału w prawie własności nieruchomości). Klient nie może żądać inwestycji zwiększających wartość nieruchomości. Klientowi należy przyznać prawo do przeprowadzania wszelkich zmian niezbędnych do dalszego korzystania z nieruchomości, np. takich jak modyfikacje dla osób niepełnosprawnych.

5. Niewykonanie przez usługodawcę jego zobowiązań do zapłaty renty lub jego innych zobowiązania skutkuje prawem klienta do wszczęcia egzekucji.

6. Usługodawca i właściciel nieruchomości nie może odstąpić od zapłaty i innych zobowiązań umownych poprzez sprzedaż nieruchomości osobom trzecim bez zgody Klienta.

7. W przypadku zmiany sytuacji życiowej Klienta, która prowadzi do wyprowadzenia się Klienta z nieruchomości, Klient powinien mieć możliwość - po zapłaceniu na rzecz usługodawcy uzasadnionych kosztów i wydatków - odzyskania własności nieruchomości.

8. W dokumentach ofertowych usługodawcy muszą zawrzeć pełną i przejrzystą prezentację wariantów usługi oraz podstawę przygotowanych wyliczeń.

Usługodawcy rent dożywotnich powinni zwrócić uwagę na ryzyko zgonu klienta przed zakładaną oczekiwaną długością życia i dążyć do zaoferowania opcji zabezpieczenia tych zagrożeń z uwzględnieniem racjonalnych kosztów.

9. Usługodawcy zobowiązani są do zapewnienia, by wszystkie informacje przekazywane Klientom w trakcie procesu zawierania umów były dokonywane przez kompetentne i należycie upoważnione osoby.

10. Usługodawcy zobowiązani są, by przed podpisaniem umowy został wypełniony Kwestionariusz Potrzeb Klienta (lista pytań kontrolnych) potwierdzający, że Klient otrzymał wymagane, istotne informacje. Kwestionariusz powinien zostać podpisany zarówno przez Klienta, jak i doradcę, a jego kopia powinna zostać przekazana usługodawcy i Klientowi.

/źródło - /